Kenapa perbankan Islam ( pembiayaan perumahan ) lebih mahal dari perbankan konvensional?

Oleh : Ustaz Zaharudin

Saya telah menjelaskan beberapa proses mengawal selia dan mematuhi Shariah di bank-bank Islam di dalam bab yang lepas. Bagaimanapun, saya tidak menafikan masih terdapat kemungkinan bank-bank Islam diseluruh dunia ataupun jendala perbankan Islam di bank konvensional yang tidak memberi perhatian sewajarnya terhadap proses itu. Justeru itu, menjadi tanggungjawab anggota majlis pengawasan Shariah setiap bank bagi bersikap lebih tegas, proaktif dan bersungguh-sungguh terhadap operasi bank yang diselia mereka.

Masih segar di ingatan saya, pemuda mendekati saya lalu bertanya dengan soalan yang popular didengari.

” Mengapa bank Islam lebih mahal daripada yang riba? “dan saya bertanya apakah yang menyebabkan ia membuat kesimpulan seperti itu.

Lalu dengan tegas si pemuda ini menjawab: “Sebagai contoh. “katanya dengan yakin, “Ibu saya mengatakan membiayai perumahan bank Islam jauh lebih tinggi daripada perbankan konvensional, apa pandangan ustaz? “katanya sambil membulatkan matanya ke arah saya.

Saya bertanya kembali. “Bagaimana cara ibu saudara mengira sehingga dapat jumlah itu?  “kata saya, “Adakah saudara tahu berapa kadar keuntungan yang dikenakan oleh bank Islam dan berapa pula, yang dikenakan oleh Konvensional?” tanya saya lagi.

Pemuda itu menjawab: “Bank Islam ini mengenakan kadar 7.60% setahun bagi tahun ke- tiga sehingga tiga puluh, manakala bank konvensional hanya mengenakan 6.75%, tambahan pula, bank Islam kena bayar RM1050 sebulan, bank konvensional hanya RM850 sahaja” katanya memberi contoh dengan yakin.

Teknik yang Tidak Disedari

Ini antara bentuk kekeliruan yang menjalar kalangan orang ramai yang ingin menggunakan perkhidmatan perbankan Islam di ketika ini.

Mereka tidak dapat memahami cara kiraan yang betul menyebabkan mereka membuat keputusan dan kesimpulan yang salah. Bayangkan, perbankan Islam hanya mengenakan 7.60% (tahun ke-3 sehingga 30 sebagai contoh), ini bermakna kadar ini tidak akan bergerak hinggalah 30 tahun itu, bukankah bank Islam menanggung risiko yang besar?

Manakala apabila dilihat kepada pinjaman perumahan oleh produk konvensional, hampir kesemuanya memukau pelanggan dengan kadar rendah di tahun pertama, tetapi bagi tahun berikutnya kadarnya tidak dapat diketahui oleh pelanggan kerana ia bergantung kepada kadar peratusan BLR (Base Lending Rate ) atau Kadar Pinjaman Asas yang tidak tetap serta dicampur dengan 0.25% sebagai contoh.

Ini bermakna, kenyataan yang menyebut perbankan Islam mengenakan kadar yang lebih tinggi bagi dibayar oleh pelanggan adalah kenyataan yang kurang tepat dan boleh dipertikai.

Malah apabila dilihat kepada kadar membiayai yang dikenakan oleh perbankan Islam bagi produk-produk membiayai perniagaan juga membuktikan kadar adalah setara seperti ditawarkan oleh bank konvensional malah lebih murah dalam banyak keadaan. Hal ini sukar didedahkan kerana kadar membiayai syarikat berubah-ubah bergantung kepada tiga hal terpenting:

  • a) Kadar mengurus minima (cost of fund ) bank islam itu.
  • b) Prestasi dan kekuatan organisasi yang memohon pembiayaan.
  • c) Potensi and risiko perniagaan yang ingin diceburi.

Semua yang disebut di atas mempengaruhi kadar yang dikenakan kepada pemohon. Saya sedar, walaupun saya menerangkan fakta di atas terdapat orang ramai yang mula menyebut:

 ——————————————————————————————————————————–

HOT TOPIC : Kenapa trend sekarang orang buat simpanan Haji di Takaful berbanding Tabung Haji / ASB ?

——————————————————————————————————————————–

Zalim?

“Jadi mengapa hanya setanding dengan konvensional? Kami ingin kamu menjadi lebih murah.”

“Bukankah bank Islam ini patutnya ‘maqasid’ (objektif Shariah) adalah membantu umat Islam, lalu kenapa mahal? ” tanya pelajar sarjana IPTA kepada saya.

Ketika itu, saya memberikan ceramah khas berkenaan produk perbankan Islam di sana, turut hadir adalah ketua jabatan fakulti Shariahnya. Lalu saya melihat kepada professor itu dan bertanya.

“Professor, berapakah yuran yang dikenakan apabila saya ingin mengambil PhD dalam bidang Fiqh Islam dan Perbankan Islam.”

“Lebih kurang RM13,000″ katanya.

“Mengapa begitu tinggi Professor, kenapa tidak yurannya hanya RM 2000 sahaja?” tanya saya menguji.

“Mana boleh, macam mana nak bayar gaji pensyarah kalau begitu” tegas Professor tersebut.

Demikian dapat saya simpulkan hal di perbankan Islam juga, harga yang ditawarkan adalah menurut kemampuan dan keperluan pasaran. Perlu difahami Islam menjaga hak penjual dan pembeli secara adil. Bukan hanya hak pembeli sahaja yang perlu dijaga.

Adalah dikira kezaliman pada kita sebenarnya, apabila kita mengutuk kedai nasi lemak seorang islam kerana menjual nasi lemak dengan harga RM2.00, dalam keadaan kedai bukan Islam menjual pada harga yang sama ataupun lebih murah sedikit. Padahal, si Muslim menjual dengan kadar harga yang ia mampu tawarkan dan halal.

Jual 2 Kali Ganda Harga Modal Tidak Zalim?

Ada yang merungut dengan mengatakan bahawa bank-bank Islam zalim kerana harga aset yang dijualnya kepada pelanggan adalah dengan 100%  keuntungan nescaya ia haram?.

Jawapan saya, tidak sama sekali, selagi ia diterima oleh harga pasaran. Buktinya adalah dari hadith Nabi SAW :-

أن النبي -صلي الله عليه وسلم- أعطاه دينارًا يشتري له به شاة، فاشتري له به شاتين، فباع إحداهما بدينار، فجاء بدينار وشاة فدعا له بالبركة في بيعه، وكان لو اشتري التراب لربح فيه

Ertinya : Sesungguhnya Nabi SAW memberi ‘Urwah satu dinar untuk membeli seekor kambing, maka (atas kebijaksanaannya) dapat dibelinya dua ekor kambing, lalu dijualnya seekor dengan harga satu dinar, lalu ia dating bertemu Nabi membawa satu dinar dan seekor kambing, maka Nabi terus mendoakannya dalam jualannya, yang jika ia membeli tanah sekalipun pasti ia akan mendapat untung” ( Riwayat Al-Bukhari, no 3642 )

Hadith ini menunjukkan bagaimana sahabat membeli dua ekor kambing dengan harga satu dinar, bermakna 1/2 dinar seekor, dan kemudian menjualnya degan harga 100% keuntungan iaitu 1 dinar seekor. Transaksi ini diiktiraf oleh nabi malah dipuji dan didoakannya.

Justeru, tindakan bank-bank Islam yang menjual rumah atau asset kepada pelanggan yang dibelinya dengan harga 100 % lebih dari harga asal adalah halal selagi mana pasaran dapat menerimanya.

—————————————————————————————————————————–

HOT TOPIC : Kenapa anda WAJIB ada Plan Takaful Pendidikan untuk anak tersayang ?

——————————————————————————————————————————

Kunci Memahami

Bagi mendapatkan penjelasan lanjut berkenaan hal ini pembaca perlu memahami fakta berikut :-

a) Bank-bank Islam adalah merupakan syarikat-syarikat berlesen dan berdaftar yang juga mensasarkan keuntungan supaya organisasi maju ke hadapan. Bagi mencapai sasaran itu, perbankan Islam menawarkan khidmat kewangan menurut Islam melalui produk-produknya yang diiktiraf Shariah. Ia bukannya badan kebajikan yang menawarkan khidmat secara percuma.

b) Bank-bank Islam juga mempunyai pelabur-pelabur yang mengharapkan pulangan yang baik hasil pelaburannya, dan ia bukannya wang subsidi yang diberi secara percuma. Saya yakin, apabila anda menjadi salah seorang daripada pemegang saham utama di bank Islam, adakah anda dengan mudah merelakan keuntungan yang diraih berkurangan semata-mata kerana ingin membantu umat Islam?. Jawabnya, ia tertakluk kepada iman pemegang saham itu. Hasilnya, apabila anda merungut ianya mahal, berusahalah supaya anda menjadi salah seorang pemegang saham dan mampu rendahkan harga bank yang anda miliki. Ini amat terpuji dan yang amat saya galakkan secara peribadi.

c) Bank-bank Islam juga mempunyai para kakitangan yang perlu di bayar gaji selaras dengan nilai pasaran. Keuntungan adalah amat penting bagi menjamin kakitangan yang berkualiti dapat dikekalkan bagi mengurus bank secara efektif dan kompetetif.

d) Bank-bank Islam juga perlu membayar kos operasi bangunannya dan peralatan-peralatannya. Justeru itu, apabila khidmat yang ditawarkan adalah percuma dan amat murah, bagaimana mungkin sebuah bank Islam mampu terus berkembang.

Selepas memahami empat fakta di atas, cuba fahami fakta berikut pula:

a) Apabila anda mengatakan, perbankan Islam sepatutnya sentiasa lebih murah berbanding konvensional kerana ia membantu orang ramai terutamanya orang Islam. Anda perlu menyedari kebajikan dan kepentingan bank juga perlu dijaga supaya mampu terus menerus membantu segenap lapisan masyarakat. Nabi tidak membenarkan kawalan harga dibuat oleh kerajaan pada masa yang tidak terdesak. Nabi juga menolak permintaan sahabat baginda untuk melakukan ‘ceilin’ harga di ketika pasaran tidak diserapi unsur zalim oleh peniaga. Sebagaimana respon dan jawapan nabi SAW kepada sahabat baginda :

بل الله يخفض ويرفع , وإني لأرجو أن ألقى الله وليس أحد منكم يطالبني بمظلمة في دم أو مال   

Ertinya : Bahkan  Allah SWT adalah yang menaik dan menurunkan harga, dan sesungguhnya akhu berharap untuk bertemu Allah dan tiada seorang pun dari kalangan kamu menuntut dariku akibat sebarang kezaliman ( yang aku lakukan) samada berkaitan darah atau harta” ( Riwayat Abu Daud ; hlm 385 ; Al-Bayhaqi, 6/29 ; Sohih menurut Albani)

Ia adalah kerana Nabi tidak mahu menghadkan hak peniaga bagi mendapat keuntungan. Justeru itu, selagi mana ruang keuntungan masih berada di paras pasaran adalah dibenarkan. [1]

b) Apabila anda mengatakan, perbankan Islam sepatutnya membantu orang-orang yang susah dan bukan semakin menyukarkan mereka. Maka anda perlu memahami apabila bank Islam itu memperolehi keuntungan, ia akan mengeluarkan zakat bagi asnaf (kumpulan) yang layak menurut Shariah. Malah selain itu, bank-bank Islam juga mempunyai peruntukan sumbangan kebajikan yang diberikan menurut keadaan. Bukankah itu juga membantu individu yang susah dan memerlukan.

Ini jelas, kerana orang yang benar-benar susah tidak akan mampu mendekati bank dan mengajukan permohonan. Maka sesiapa yang diluluskan permohonannya oleh bank-bank Islam sebenarnya adalah orang yang agak senang. Justeru itu, bukankah amat baik apabila zakat yang dikeluarkan oleh bank disalurkan kepada orang yang benar-benar susah berbanding yang sederhana susah. Kita perlu mengetahui jumlah peruntukan zakat yang sediakan oleh bank-bank Islam dan jendela “windows” perbankan Islam bagi tahun kewangan 2005 sebagai contoh adalah seperti berikut: RHB ISLAMIC Bank: RM920 ribu, HSBC Amanah: RM49 ribu, Maybank “Islamic windows”: RM1.172 juta ; Public Bank “Islamic windows”: RM55 ribu, Hong Leong Islamic: RM45 ribu. Merujuk kepada laporan setiap bank berkenaan bagi tahun kewangan 2005. Bukankah ini benar-benar membantu orang yang susah sebagaimana yang diinginkan?

c) Keuntungan baik yang diperolehi bank-bank Islam juga membolehkan bank ini meluaskan lagi jangkauan operasinya, selain memantapkan lagi keuntungan akan datangnya. Ia adalah amat baik kerana bakal menghasilkan lebih banyak peluang kerjaya baru bagi individu Muslim di perbankan konvensional yang ingin berhijrah ke perbankan Islam, ia juga mewujudkan banyak peluang pekerjaan buat rakyat sekaligus membantu mereka. Malangnya, ramai yang suka menyempitkan fikiran mereka dengan hanya melihat kepada kadar-kadar membiayai sahaja.

d) Adakah anda menyedari? Apabila bank mendapat keuntungan yang baik, maka ia juga menghasilkan kadar pulangan yang tinggi bagi penyimpan-penyimpan di akaun Islam sebagai contoh Akaun Mudharabah. Individu yang menyimpan akan mendapat pulangan yang lebih besar. Demikian juga penyimpan yang menyimpan dalam Akaun Simpanan Wadiah. Mereka juga berpeluang mendapat pulangan ‘hibah’ yang menarik. Ia juga satu lagi bentuk bantuan tetapi tidak disedari oleh orang yang merungut ini.

Adakah fakta ini mencukupi? Saya akan memberi jawapan memahamkan rakyat Malaysia.

1)     Nilai yang halal adalah tidak ternilai.

Seorang usahawan Malaysia memberitahu saya pengalamannya di London, harga ayam yang disembelih jauh lebih mahal daripada ayam yang tidak disembelih. Bagaimanapun, umat Islam tetap terpaksa membeli ayam yang mahal tadi demi memastikan makanannya halal walaupun ia lebih mahal.

Bagaimana apabila individu mengatakan produk bank Islam lebih mahal. Majlis Penasihat Shariah masing-masing mengesahkan produk yang halal berbanding produk-produk yang tidak disahkan Shariah.

Fenomena yang agak ganjil berlaku hari ini adalah orang Islam mengambil berat makanan yang dicampur dengan ayam tidak sembelih dan sebagainya, tetapi sering melupakan riba diharamkan. Ia adalah jauh lebih berat daripada memakan ayam bangkai ataupun khinzir.

Allah SWT berfirman :-

الْمَالُ وَالْبَنُونَ زِينَةُ الْحَيَاةِ الدُّنْيَا وَالْبَاقِيَاتُ الصَّالِحَاتُ خَيْرٌ عِندَ رَبِّكَ ثَوَابًا وَخَيْرٌ أَمَلًا

Ertinya : Harta dan anak-anak adalah perhiasan kehidupan dunia tetapi amalan-amalan yang kekal lagi saleh adalah lebih baik pahalanya di sisi Tuhanmu serta lebih baik untuk menjadi harapan” ( Al-Kahfi : 46 )  

Ayat surah Kahfi menurut Syeikh Ibn Asyur mengingattkan kita betapa perlunya kita menyedari amal soleh dan keberkatan adalah lebih perlu diutamakan dari harta banyak tanpa halal. Jadi dalam konteks ini, walaupun anda mendapat harga rendah di bank konvensional. ia bukanlah amal soleh kerana ia adalah Riba yang haram. 

Malangnya umat Islam, bila bercerita berkenaan perbankan Islam yang halal, yang paling disibukkan adalah kadarnya yang lebih mahal dari konvensional kononnya. Tidak terlihat langsung elemen HALAL dan HARAM dalam mindanya. Padahal, menggagahkan diri menggunakan perbankan Islam walaupun sedikit lebih mahal merupakan satu amal soleh yang amat terpuji dan itulah yang dilihat oleh Allah SWT sebagaimana yang dinyatakan dalam ayat di atas.

Ini lah bukti, umat Islam sudah semakin hilang sensitiviti kepada alam barzakh dan akhiratnya. Padahal, tiada yang lebih zalim dari bank yang menyediakan perkhidmatan haram Riba, semurah manapun mereka. Kerana ia tetapi haram dan amat zalim menurut hak Allah SWT.

2)     Kos tambahan bagi khidmat profesional pengesahan Shariah.

Apabila dilihat daripada perspektif perniagaan dan logik pula. Pengesahan Shariah amat diperlukan dalam semua produk, aktiviti pelaburan dan pembiayaan bank Islam. Justeru itu, keadaan ini dianggap sebagai satu proses menambah piawaian profesional yang pastinya memerlukan kos masa, tenaga dan kepakaran tambahan. Keadaan ini sekali lagi menyebabkan semua produk yang ditawarkan bank Islam adalah unik, istimewa dan melalui proses ‘Shariah Screening’, yang lebih unik dan berkualti mempunyai nilai pasaran yang sedikit berbeza.

 

3) Bank-bank Islam adalah pemain-pemain kecil yang sedang meningkat naik.

Ini ternyata daripada statistik yang dikeluarkan oleh Laporan bank Negara Malaysia Tahun 2005 melaporkan aset semua bank-bank Islam dan jendela perbankan Islam di Malaysia sebanyak RM111.8 billion dan ia hanya merupakan 11.6% daripada keseluruhan aset bank di Malaysia. Ini bermakna, bank konvensional masih menguasai industri perbankan dengan cukup jauh sekali. Bagaimanapun, kita bersyukur kerana prestasi perbankan Islam mencatatkan pertumbuhan sebanyak 17.7% berbanding tahun 2004.

—————————————————————————————————————————

HOT TOPIC :  Kenapa anda wajib ada coverage takaful RM 500 000 ?

—————————————————————————————————————————–

Jumlah Keseluruhan Asset Bank di Malaysia Menurut Ranking Pada 30 Jun 06

Maybank   : RM 224 Billion

CIMB Group : RM 154 Billion

Public Bank : RM 135 Billion

RHB Capital : RM 96 Billion

AMMB Holdings : RM 72 Billion

Hong Leong : RM 61 Billion

EON Capital : RM 38 Billion

Affin Holdings : RM 35 Billion

Bank Islam Malaysia Berhad : RM 18 Billion 

Sumber : NST, 26 Nov 06 

Maka, sebagai pemain-pemain kecil yang sedang naik, kadangkala harga yang ditawarkan mungkin lebih tinggi sedikit berbanding pemain-pemain besar. Ia dianggap seperti harga barangan yang ditawarkan di kedai runcit dibandingkan dengan harga di hypermarket.

Individu memahami bank konvensional yang mempunyai aset besar sekitar RM150 billion (sebagai contoh), apabila ia menghadapi hutang tidak berbayar (non performing loan) daripada peminjamnya berjumlah RM150 juta, kedudukan bank itu masih tidak tergugat. Bagaimanapun, sekiranya bank Islam dengan asetnya berjumlah RM8 billion (seperti RHB Islamic Bank pada tahun 2006), apabila ia mempunyai jumlah nilai hutang tidak berbayar dalam jumlah yang sama (RM150 juta), sudah tentu ia akan memberikan kesan yang besar kepada jangka hayat bank Islam itu.

Kesimpulannya, bank-bank Islam serta kaunter / jendela “windows” Islam hari ini perlu diberi lebih sokongan oleh semua rakyat demi memampukan ia mencapai tahap yang di gariskan kerajaan (iaitu 20% aset perbankan Islam berbanding konvensional), malah mengatasinya. Apabila hari ini kita sanggup berkorban sedikit demi memajukan bank-bank Islam, nescaya sudah pasti generasi akan datang mampu melihat dan menikmati kadar yang sangat hebat serta halal daripada institusi kewangan Islam dan produk-produk Islam.

Saya secara peribadi juga amat mengharapkan  agar kadar pembiayaan yang dikenakan oleh Bank-bank islam boleh lebih murah dari sekarang, bagaimanapun saya tidak dapat menyembunyikan syukur saya, kewujudan mereka ini pun adalah satu nilai yang besar buat umat Islam kerana dengannya dapat kita mengelakkan pembelian rumah dan lain-lain dari terjebak dengan Riba.

Bagaimana apabila peratusan BLR melambung tinggi seperti 10% seperti yang berlaku ketika krisis ekonomi? Bukankah ketika itu, kadar interest yang perlu dibayar oleh pelanggan juga amat tinggi. Ini tidak akan berlaku dalam pengamalan bank Islam kerana di awal kontrak lagi menetapkan harga jualannya, tanpa terikat dengan BLR dan tidak akan naik malah mungkin boleh turun sekiranya bank Islam bermurah hati memberikan rebate (ibra’) apabila pihak pelanggan ingin membuat penyelesaian hutang awal ‘early settlement’. Perlu dingat BLR naik beberapa kali sepanjang tahun lepas dan tahun ini dari 6% sehingga 6.75%. Ia juga boleh melonjak lagi mengikut keadaan ekonomi.

Sekian

 SUMBER : Zaharudin.net

——————————————————————————————-

HOT TOPIC

——————————————————————————————-

1 – Kenapa trend sekarang orang buat simpanan Haji di Takaful berbanding Tabung Haji / ASB ?

http://wp.me/pltQE-99

2 – Bagi anda yang memiliki Medical Card dari company yang mengenakan KO TAKAFUL ke atas produk mereka, baca di bawah. Sebab, company MAA Takaful tidak mengenakan sebarang Ko Takaful seperti company anda! Ketahui sebabnya.

http://wp.me/pltQE-9n

3 – Jangan pandang remeh tengang Hibah vs Wasi. Anda mungkin berputih mata apabila mengetahui pampasan Takaful suami anda terpaksa di faraidkan dan anda hanya layak 1 / 8 ke atas pampasan tersebut. MAA Takaful ada penyelesaiannya!

http://wp.me/pltQE-97

4 – Orang beli takaful, anda beli takaful, tetapi kenapa ? Cukupkah sekadar memiliki sekeping polisi takaful dengan nilai pampasan RM 100 000 ? Berapa coverage sebenar yang anda perlukan ?

http://wp.me/ltQE

5 – Kenapa MAA Takaful murah dari Prudential BSN ?

http://wp.me/pltQE-7t

6 – Kenapa anda WAJIB ada Plan Takaful Pendidikan untuk anak tersayang ?

http://wp.me/pltQE-8g

~ by alibara on April 8, 2012.

3 Responses to “Kenapa perbankan Islam ( pembiayaan perumahan ) lebih mahal dari perbankan konvensional?”

  1. kalau ambik pinjaman islamik untuk perumahan still depend pada turun naik BLR.. manada fix.. sama jer mcm convensional.. cuma dia ader limitkan BLR tu at certain limit yg agak tinggi gak.

    • Salam,

      Nampaknya bank – bank di Malaysia menggunakan terms Perbankan Islam untuk mengaut keuntungan lebih dari peminjam Islam atas dasar tuntutan syariah..Bank Negara kena tengok semula..

  2. lebai jelmaan mengarut lah lu…

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

 
Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 3,218 other followers

%d bloggers like this: